Fontos: az oldal általános tájékoztatást ad, nem minősül jogi tanácsadásnak vagy szakhatósági állásfoglalásnak. A telkére vonatkozó konkrét értékeket a település helyi építési szabályzata (HÉSZ) és az építésügyi hatóság adja; döntés előtt kérje építész vagy a települési főépítész véleményét.
A számítás lépései
- Telekterület. A telek töréspontjaiból a Gauss-féle területképlettel (cipőfűző-képlet): T = ½ · |Σ (xᵢ · yᵢ₊₁ − xᵢ₊₁ · yᵢ)|. Téglalapnál szélesség × mélység; négy oldal + átló esetén két háromszögből szerkesztve. Nyúlványos telken a nyúlvány területét le kell vonni (TÉKA 5. § 139., 148. pont).
- Építési hely. Minden telekhatárt a szerepe szerinti távolsággal befelé tolunk (utcai határ: előkert, oldalhatár: oldalkert vagy 0–2 m, hátsó határ: hátsókert), és a kapott félsíkok metszete az építési hely. Nem konvex teleknél ez közelítés.
- Legnagyobb beépített alapterület. min(telekterület × beépítettség − meglévő épületek; építési hely területe). Az épületfolt a rajzon az építési hely utcához legközelebbi része, a szükséges mélységig.
- Szintek száma (becslés). ⌊(párkánymagasság − 0,45 m lábazat) ÷ szintmagasság + 0,1⌋, alapértelmezett szintmagasság 3,0 m (padlótól padlóig). Beépített tetőtér a földszinti terület 60%-ával, pince 100%-kal számít, mert a szintterületbe az 1,90 m-nél alacsonyabb belmagasságú rész nem számít bele (TÉKA 10. § (1)).
- Bruttó szintterület. Épületfolt × (szintek + tetőtér + pince), legfeljebb a telekterület × szintterületi mutató − meglévő szintterület. A hasznos (nettó) alapterület becslése a bruttó 80–85%-a – ez tervezési ökölszabály, a falvastagságtól és az alaprajztól függ.
- Zöldfelület. Telekterület × legkisebb zöldfelület %, ebből teljes értékű zöldfelület 60% / 40% / 30% a területtípustól függően (TÉKA 49. §).
Alapértékek, ha a HÉSZ nem rendelkezik
| Előírás | Alapérték | Forrás |
|---|---|---|
| Előkert | 5,00 m | TÉKA 46. § (2) |
| Oldalkert – oldalhatáron álló | 4,00 m | TÉKA 46. § (3) |
| Oldalkert – szabadon álló, ikres | a megengedett legnagyobb párkánymagasság fele | TÉKA 46. § (3) |
| Hátsókert | a hátsókertre néző párkánymagasság, legalább 6,00 m | TÉKA 46. § (4) |
| Oldalhatáron álló épület távolsága a határtól | legfeljebb 2,00 m | TÉKA 45. § (2) |
| Terepszint alatti beépítettség | azonos a terepszint felettivel | TÉKA 8. § (2) |
| Teleknyúlvány | 3,00–6,00 m széles, legfeljebb 50 m hosszú | TÉKA 48. § |
Kialakult beépítésnél a HÉSZ a fentiektől eltérő (kisebb) értéket is megállapíthat; a kalkulátorban minden alapérték felülírható.
Övezeti előbeállítások
| Előbeállítás | Beépítettség | Párkánymagasság | Zöldfelület |
|---|---|---|---|
| Kertvárosias lakóterület | 35% | 8,0 m | 45% |
| Falusias lakóterület | 30% | 6,0 m | 40% |
| Kisvárosias lakóterület | 60% | 12,5 m | 25% |
| Hétvégi házas üdülőterület | 20% | 6,0 m | 60% |
Az előbeállítások a TÉKA 1. mellékletének felső határértékei, nem egy konkrét település előírásai. A saját telkére vonatkozó értékeket a HÉSZ-ből írja be.
Fogalmak: régi és új szabályzatok
A 2025. január 1-jétől hatályos TÉKA a magasságot párkánymagassággal és az épület legmagasabb pontjával szabályozza. Sok település HÉSZ-e azonban még az OTÉK (253/1997. Korm. rendelet) alapján készült, és épületmagasságot (a homlokzatfelületek és -hosszak hányadosát) vagy régebben építménymagasságot ír elő. A TÉKA 135. §-a szerint a 2027. június 30-ig módosított, korábbi szabályzatoknál az OTÉK megfelelő időállapota alkalmazandó. A kalkulátorban megadhatja, melyik fogalom szerepel a HÉSZ-ben; a szintszám-becslés mindhárom esetben közelítő.
Jogszabályok és források
- 2023. évi C. törvény Magyarország építészetéről (Méptv.) – érdemi rendelkezései 2024. október 1-jén léptek hatályba.
- 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról (TÉKA) – hatályos 2025. január 1-jétől: 5. § (fogalmak), 8–10. § (beépítési határértékek, szintterület), 45–49. § (beépítési mód, kertek, a kertekben elhelyezhető építmények, nyúlványos telek, zöldfelület), 53. § (telepítési távolság), 59. § és 4. melléklet (gépjármű-elhelyezés), 1. és 3. melléklet. Nemzeti Jogszabálytár
- 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) – a TÉKA hatályon kívül helyezte, de a 2027. június 30-ig módosított, korábban készült helyi szabályzatoknál még az OTÉK fogalmai érvényesülhetnek (TÉKA 135. §).
- Lekérdezve: 2026. november 4.. A jogszabályok változhatnak – a mindenkor hatályos szöveget a Nemzeti Jogszabálytárban ellenőrizze.
Ismert korlátok
- Nem konvex (befelé törő) telekhatárnál az építési hely rajza közelítő.
- Telepítési távolság a szomszédos épületektől, tűztávolság, védőtávolságok, építési vonal, szabályozási vonal, beültetési kötelezettség, telekalakítás – ezeket a kalkulátor nem vizsgálja.
- Lejtős telek, terepszint alatti beépítés, parkolási kötelezettség, településképi követelmények: a helyi szabályzat és a tervező építész feladata.