Mi az építési hely?
Az építési hely az építési teleknek az építési határvonalak által körülhatárolt, beépíthető része (TÉKA 5. § 31. pont). Az épületnek – a kivételként megengedett kiálló részeket leszámítva – ezen belül kell elhelyezkednie. A határvonalakat az előkert (az utca felől), az oldalkert (a szomszédok felől) és a hátsókert (a hátsó telekhatár felől) mérete jelöli ki, illetve a szabályozási terv építési vonalai.
Az építési hely nem azonos a beépíthető területtel: egy 800 m²-es telken az építési hely lehet 430 m², de 35%-os beépítettség mellett ebből legfeljebb 280 m² építhető be. Fordítva is előfordul: keskeny vagy rövid telken az építési hely kisebb, mint amit a beépítési százalék engedne – ekkor az építési hely korlátoz.
Előkert, oldalkert, hátsókert – alapértékek
Elsődlegesen a HÉSZ adja meg a kertek méretét, vagy a kialakult állapot alapján állapítja meg. Ha a HÉSZ nem rendelkezik, a TÉKA alapértékei érvényesek:
| Kert | Alapérték | Forrás |
|---|---|---|
| Előkert | 5,00 m | 46. § (2) |
| Oldalkert – oldalhatáron álló beépítés | 4,00 m | 46. § (3) |
| Oldalkert – szabadon álló és ikres beépítés | az övezetben megengedett legnagyobb párkánymagasság fele | 46. § (3) |
| Hátsókert | a hátsókertre néző párkánymagasság, de legalább 6,00 m | 46. § (4) |
Oldalhatáron álló beépítésnél az épület az egyik oldalhatártól legfeljebb 2,00 m-re állhat, ha a HÉSZ másként nem rendelkezik (45. § (2)). A beépítési módok különbségét a oldalhatáron álló és a szabadon álló beépítés oldalain mutatjuk meg.
Mi lóghat be az elő- és oldalkertbe?
A TÉKA 47. § (1) szerint az előkertben és az oldalkertben elhelyezhető:
- a lépcső, előlépcső, lejtő – ide értve a mélygarázs-lehajtót és a felépítmény nélküli gépjármű-liftet is – és ezek támfala;
- a legfeljebb 1,50 m benyúlású eresz, előtető és lapostetős épület konzolos födéme;
- a legfeljebb 1,00 m kiállású angolakna;
- a legfeljebb 0,60 m kiállású alaptest;
- a legfeljebb 0,30 m kinyúlású épületdísz.
A HÉSZ ezeken túl további építményeket is megengedhet (például hulladéktartály-tárolót, kerítést, közműcsatlakozást) – ezt a helyi szabályzatban ellenőrizze.
Számpélda: szabálytalan négyszög alakú telek
A lenti példában a telek nem téglalap: az utcafront 21 m, a hátsó határ 22 m, az oldalak 38 és 42 m körüliek, a terület 865 m². Az építési hely kiszámításához minden telekhatárt a saját kertméretével kell „befelé tolni”, és a kapott vonalak metszéspontjai adják az építési hely sarkait. Kézzel ez körülményes; a kalkulátor koordinátákból automatikusan megrajzolja.
Példaszámítás: Szabálytalan négyszög
| Telek területe | 865 m² |
| Beépítési mód | oldalhatáron álló |
| Legnagyobb beépítettség | 35% → 303 m² |
| Előkert / oldalkert / hátsókert | 5,0 / 4,0 / 8,0 m |
| Építési hely | 480 m² (19,2 m széles) |
| Max. beépített alapterület | 303 m² |
| Párkánymagasság → szintek (becslés) | 8,0 m → 2 szint + tetőtér |
| Bruttó szintterület (becslés) | 787 m² |
| Legkisebb zöldfelület | 45% → 389 m² |
A példa a TÉKA (280/2024. Korm. rendelet) alapértékeivel számol; a konkrét értékeket a település helyi építési szabályzata (HÉSZ) és az építésügyi hatóság adja. Tájékoztató számítás, nem minősül jogi vagy szakhatósági véleménynek.
Saroktelek, nyúlványos telek, kialakult beépítés
- Saroktelek: két utcai határa van, mindkettő mentén előkert lehet, és az elő- és oldalkertnek nem minősülő részen a hátsókertre vonatkozó szabályt kell alkalmazni (TÉKA 46. § (5)). Részletek: saroktelek beépítése.
- Nyúlványos telek: a nyúlvány nem építési hely, és a beépítettséget a nyúlvány nélküli területre kell számolni (nyúlványos telek).
- Kialakult beépítés: régi utcákban a szomszédos házak helyzetéhez igazodó előkert lehet kisebb vagy nagyobb az 5 m-nél – a HÉSZ ezt rögzíti.
Az épületek közötti telepítési távolságot (TÉKA 53. §) és a tűztávolságot a kalkulátor nem vizsgálja: szemben álló, nyílásos homlokzatok között legalább a telekre megengedett legnagyobb párkánymagasságnyi távolság kell. Ezt a tervező ellenőrzi.
Építési hely és építési határvonal
Az építési határvonal az a vonal, amelyen túl az épület (a megengedett kiálló részek kivételével) nem nyúlhat. Ha a szabályozási terv építési vonalat jelöl, az kötelező: az épület homlokzatának arra kell illeszkednie (jellemzően az utcai homlokzatnál, egységes utcakép miatt). Az építési határvonal ezzel szemben csak korlát: az épület beljebb is állhat.
A kalkulátor az elő-, oldal- és hátsókert méretéből számolja az építési határvonalakat. Ha a szabályozási terv ettől eltérő (például ferde vagy tört) építési határvonalat rajzol, a telek koordinátás megadásával és a kertek kézi beállításával közelítheti.
Építési hely ≠ beépíthető terület
| Telek | Építési hely | 35% beépítettség | Ami dönt |
|---|---|---|---|
| 20 × 40 m (800 m²) | 16 × 27 = 432 m² | 280 m² | beépítettség |
| 12 × 50 m (600 m²) | 8 × 37 = 296 m² | 210 m² | beépítettség, de csak 8 m széles sávban |
| 14 × 35 m (490 m²), zártsorú, 60% | 14 × 17,5 = 245 m² | 294 m² | építési hely |
Oldalhatáron álló beépítés (az utolsó sor zártsorú), 5 m előkert, 4 m oldalkert, a párkánymagasságnak megfelelő hátsókert – példák a TÉKA alapértékeivel. Az utolsó esetben a 12,5 m-es párkánymagasság miatt a hátsókert is 12,5 m, így az építési hely kisebb, mint amit a 60% engedne.
Hol húzódik pontosan az építési határvonal?
A TÉKA 46. § (1) szerint ha egy épületrész az építési határvonalra kerül, a végleges külső – vakolt vagy burkolt – felületének kell a vonalon lennie. Vagyis nem a teherhordó fal, hanem a hőszigeteléssel és vakolattal kész homlokzat számít. Egy 4,00 m-es oldalkertnél a kész homlokzatnak legalább 4,00 m-re kell lennie a telekhatártól; ha a fal 38 cm, a szigetelés 15 cm, a falszerkezet belső síkja már 4,53 m-re lesz.
Meglévő épület utólagos hőszigetelése más eset: a 47. § (2) szerint ez csökkentheti az elő-, oldal- és hátsókert méretét, oldalhatárra épített lakóépületnél pedig a szomszédos ingatlan fölé legfeljebb 0,20 m-rel nyúlhat.
Mi kerülhet a kertekbe – és mi nem?
Az építési helyen kívül nem csak a kiálló épületrészekre van szabály. A TÉKA 47. §-a a kertekben elhelyezhető építményeket is rendezi, ha a HÉSZ másként nem rendelkezik:
- Elő- és oldalkertben nem helyezhető el (47. § (5)) többek között üvegház, fóliasátor, trágyatároló, komposzt-toalett, háztartási kemence, húsfüstölő, állatkifutó, tisztítómezős oldómedencés létesítmény és – a gazdasági övezetek kivételével – nem ideiglenes medence.
- Hátsókertben elhelyezhető (47. § (6)) melléképítmény, kerti és nyári konyha, gépjármű-, kerékpár- és motorkerékpár-tároló, szauna, kerti szerszám- és tűzifatároló; az üvegház és a fóliasátor legalább 1,50 m-re a szomszédos telekhatártól.
- Oldal- és hátsókertben lakóterületen (47. § (7)) egy, legfeljebb 20 m² vetületű, minden oldalról nyitott, legfeljebb 3,00 m magas kerti tető.
- Terepszint alatt (47. § (8)) gépjárműtároló és pince az építési helyen kívül is állhat, ha a szomszédos telkek rendeltetésszerű használatát nem korlátozza.
Ezek az építmények a beépítettségbe és a zöldfelületbe ettől függetlenül beszámíthatnak – lásd a melléképületekről és a teraszról, medencéről szóló cikket.
Kinyúló erkély az építési határvonalon túl
Az építési határvonalon túlnyúló épületrész – például konzolos erkély – csak akkor lehetséges, ha a HÉSZ megengedi, és ehhez az állami főépítész záró szakmai véleménye is szükséges (47. § (3)). Ilyenkor az előkert és az oldalkert fölé legfeljebb 1,00 m, a hátsókert fölé legfeljebb 1,50 m nyúlhat, a rendezett terep felett legalább 2,10 m magasan. A kiugrás hossza a homlokzat felénél nem lehet több, és a szomszédos telekhatártól legalább a kiugrás másfélszeresére, de minimum 1,00 m-re kell maradnia (47. § (4)). A kalkulátor ezt nem modellezi: az építési helyet a kertek teljes méretével számolja.
Bizonytalan a számításban?
Kérjen építész szakvéleményt a telkére: a helyi szabályzat alapján ellenőrizhető, pontosan mekkora és milyen épület fér el rajta.