Oldalhatáron álló beépítés – szabályok, oldalkert, példák

Mit jelent az oldalhatáron álló beépítés?

Oldalhatáron álló beépítésnél az építési hely az egyik oldalhatárig (vagy annak közelébe) ér, a szemközti oldalon pedig előírt szélességű oldalkert marad. A TÉKA 45. § (1) szerint az építési hely ilyenkor az egyik oldalhatár, a szemközti oldalkerti építési határvonal, valamint az elő- és hátsókerti határvonal között van.

A 45. § (2) alapján – ha a HÉSZ másként nem rendelkezik – az épület az egyik oldalhatártól legfeljebb 2,00 m-re helyezhető el. Vagyis nem kötelező pontosan a határra építeni, de a 0–2 m-es sávon belül kell maradni. Hogy a bal vagy a jobb oldalhatár a „határra építhető”, azt jellemzően az utca kialakult rendje vagy a HÉSZ határozza meg.

Mekkora az oldalkert?

Kertvárosias (Lke) és falusias övezetekben ez a leggyakoribb beépítési mód. Az oldalkert szélességét a HÉSZ adja meg, vagy a kialakult állapot alapján állapítja meg. Ha egyik sincs, a TÉKA 46. § (3) szerint 4,00 m. Egy 18 m széles telken tehát (18 − 4) = 14 m széles építési hely marad, ha az épület a határra kerül; ha 1 m-re a határtól, 13 m.

Keskeny telkeken ez gyorsan szűkössé válik: 12 m-es telekszélességnél csak 8 m-es sáv marad. Erről a keskeny telek beépítése cikk szól.

Ablakok, eresz, tűzfal a határon

Az oldalhatáron álló homlokzat a szomszéd telek oldalkertjére néz, ezért nyílásokra, ereszre és csapadékvíz-elvezetésre különös figyelmet kell fordítani. A TÉKA 47. § (1) szerint a legfeljebb 1,50 m benyúlású eresz és előtető állhat az oldalkertben – de a szomszéd telek fölé nem nyúlhat át. A határon álló fal nyílásaira, tűzvédelmére és a telepítési távolságra (53. §) vonatkozó részletes szabályokat a tervező alkalmazza.

Szemben álló, huzamos tartózkodásra szolgáló helyiség nyílását tartalmazó homlokzatok között legalább a telekre megengedett legnagyobb párkánymagasságnyi távolság kell (TÉKA 53. § (2)). Nyílás nélküli homlokzatnál ilyen távolság nincs. Ezért nem mindegy, melyik oldalra kerülnek a nappali ablakai.

Számítás a kalkulátorban

A beépíthetőség-kalkulátorban válassza az „Oldalhatáron álló” módot, majd azt, hogy a bal vagy a jobb oldalhatárra épül. A „Távolság a határra építhető oldaltól” mezőben 0 és 2 m közötti értéket adhat meg. Az oldalkert üresen hagyva 4,00 m; ha a HÉSZ mást ír, írja be. A kalkulátor a méretezett rajzon mutatja az építési helyet és a lehetséges épületfoltot.

Ha a beépítési módot még csak mérlegeli, a szabadon álló beépítés oldalán ugyanerre a telekre is láthatja az eredményt. A kertek általános szabályait az építési hely oldal foglalja össze.

Bal vagy jobb oldalhatár?

Az, hogy a ház a bal vagy a jobb oldalhatárra épül, nem csak tájolási kérdés. Ha a szomszéd háza már a közös határon áll, a saját házát jellemzően a másik oldalra kell tenni, hogy a két épület között meglegyen az oldalkert – különben két ház kerülne egymás mellé a határon (ami már az ikres beépítés szabályai alá esne). Ezért az utca kialakult rendje – „mindenki az északi határra épít” – általában eldönti a kérdést. Ha a HÉSZ vagy a kialakult állapot nem egyértelmű, a hatósággal érdemes egyeztetni.

A tájolás szempontjából előnyös, ha a ház az északi vagy keleti oldalhatáron áll, és a kert, valamint a fő nyílások délre, nyugatra néznek. A kalkulátorban a „Bal oldalhatárra” és a „Jobb oldalhatárra” gombbal mindkét változatot megnézheti.

Oldalhatáron álló beépítés lépésenként

1. Telekszélesség − oldalkert (alapérték 4,00 m) − a határtól tartott távolság (0–2 m) = az építési hely szélessége.
2. Telekmélység − előkert (5,00 m) − hátsókert (a párkánymagasság, legalább 6,00 m) = az építési hely mélysége.
3. A kettő szorzata az építési hely (téglalap telken).
4. A beépítési keret (telekterület × %) és az építési hely közül a kisebb a megengedett alapterület.

Egy 16 × 40 m-es telken, 7,5 m-es párkánymagasság mellett: (16 − 4) × (40 − 5 − 7,5) = 12 × 27,5 = 330 m² építési hely; 640 m² × 30% = 192 m² beépítési keret – a keret dönt.

Kisebb oldalkert a kialakult állapot alapján

Régi utcákban a házak gyakran 3 m-es vagy még keskenyebb oldalkerttel épültek. A TÉKA 46. § (3) b) pontja ezt figyelembe veszi: oldalhatáron álló beépítésnél az oldalkert elsősorban a HÉSZ-ben megadott érték; ha a HÉSZ nem rendelkezik, a kialakult állapot szerinti érték alkalmazható, de csak akkor, ha az állami főépítész ezzel egyetért; és csak ha egyik sem adott, akkor 4,00 m. A „szomszédnál is 3 m” tehát önmagában nem elég – a kialakult állapotot a hatósági eljárásban igazolni kell.

A kalkulátorban az oldalkert mezőbe a HÉSZ szerinti vagy a hatósággal egyeztetett értéket írja. 14 m-es telekszélességnél 4 m helyett 3 m-es oldalkerttel 10 helyett 11 m széles építési hely marad – keskeny telken ez sokat számít.

Gyakori hibák oldalhatáron álló beépítésnél

• Az oldalkertet a szomszéd házától méri. Az oldalkert a saját telekhatár és az építési határvonal közötti sáv; a szomszéd épületétől tartandó távolságot külön, a telepítési távolság szabálya (53. §) adja.
• 2 m-nél messzebb teszi a házat a határtól. Ha a HÉSZ másként nem rendelkezik, a 45. § (2) szerinti 2,00 m a felső határ; ennél beljebb húzva a ház már nem oldalhatáron álló.
• A nyitott kerti tetőt vagy a melléképületet az oldalkertbe tervezi. Lakóterületen egy legfeljebb 20 m²-es, minden oldalról nyitott kerti tető állhat az oldalkertben (47. § (7)), zárt melléképület, üvegház vagy nem ideiglenes medence viszont nem (47. § (5)). Részletek: melléképület és beépítettség.
• Elfelejti, hogy saroktelken más a helyzet. Ott két előkert is lehet (saroktelek beépítése).