Melléképület beépítettség – garázs, tároló, kerti tető

Az alapszabály: minden épület beszámít

A beépítési százalék a telek összes épületére vonatkozik. A TÉKA szerint a terepszint feletti beépített terület a telken álló épület 1,00 m-nél magasabbra emelkedő részeinek vízszintes vetülete (5. § 145. pont) – ez a garázsra, a kerti tárolóra, a műhelyre és a nyári konyhára is igaz. Egy 800 m²-es telken 30%-kal 240 m² az összes keret: ha a ház 190 m², a melléképületekre 50 m² marad.

A szintterületbe is beszámítanak: egy 40 m²-es garázs 40 m² bruttó szintterület. Ha a HÉSZ szintterületi mutatót ír elő, ez is a keretet terheli.

Ami nem számít bele

A TÉKA 5. § 145. pontja néhány melléképítményt kifejezetten kivesz a beépített terület számításából:

• Kerti tető: lakóterületen telkenként egy, legfeljebb 20 m² vízszintes vetületű, minden oldalról nyitott, legfeljebb 3,00 m legmagasabb pontú kerti tető (pl. pergola tetővel, kerti pavilon).
• Napelemes kocsibeálló és gépjármű-lift területe – lakóterületen.
• Üvegház, fóliasátor: nem mezőgazdasági, gazdasági vagy különleges területen legfeljebb 4,50 m gerincmagasságig.

Nem épület (és nem 1 m-nél magasabb) a burkolt kocsibeálló, a térkő, a kerti út: ezek nem számítanak a beépítettségbe, de a zöldfelületet csökkentik (zöldfelület számítás).

Számpélda: ház, garázs, kerti tető

800 m²-es kertvárosias telek, 30% beépítettség (övezetfüggő példa):

A 240 m²-es keretből 27 m² marad. Ha a pavilon zárt oldalfalat kapna, vagy egy második kerti tető is épülne, az már beszámítana.

Hol állhat a melléképület?

Főszabály szerint az épületeknek az építési helyen belül kell állniuk (építési hely). A HÉSZ azonban külön szabályokat adhat a melléképületekre: például a lakóépület mögött, a hátsó építési határvonalon belül, vagy az előkertben gépjárműtárolót megengedve. Sok HÉSZ korlátozza a melléképületek számát és magasságát is – ezt az övezeti és az általános előírásokban ellenőrizze.

Meglévő melléképület

Ha a telken már áll garázs vagy tároló, és megtartja, a beépített területe levonódik a keretből. A beépíthetőség-kalkulátorban a „Meglévő épületek” résznél adja meg a beépített területét és a szintterületét; a kalkulátor az új épületre már csak a fennmaradó keretet mutatja. Ha a meglévő épület jogszerűsége kérdéses (például engedély nélkül épült), ezt vásárlás vagy bővítés előtt érdemes tisztázni (meglévő ház bővítése).

Gyakori kérdések a gyakorlatból

• Pergola: tető nélküli pergola nem épület és nem kerti tető; tetővel fedve kerti tetőnek minősülhet, ekkor a 20 m²-es kivétel vonatkozhat rá.
• Autóbeálló (carport): a napelemes kocsibeálló lakóterületen nem számít; a hagyományos, tetővel fedett kocsibeálló a vetülete szerint beszámíthat, ha nem felel meg a kerti tetőre vonatkozó feltételeknek.
• Medence: külön cikkben: terasz és medence.

Melléképület beépítettség lépésenként

A melléképület beépítettségbe számítását így ellenőrizze:

1. Mérje meg (vagy a tervből olvassa ki) a melléképület külső falsíkjai által határolt vetületet.
2. Nézze meg, a TÉKA kivételei közé tartozik-e (egy, legfeljebb 20 m²-es, nyitott, legfeljebb 3 m-es kerti tető; napelemes kocsibeálló; alacsony üvegház).
3. Adja hozzá a ház és a többi épület beépített területéhez.
4. Vesse össze a HÉSZ szerinti kerettel (telekterület × beépítettség %).
5. Ellenőrizze a HÉSZ melléképületekre vonatkozó külön szabályait: darabszám, magasság, elhelyezés.

Melléképület a szintterületben

A melléképület bruttó alapterülete a szintterületbe is beszámít, kivéve az 1,90 m-nél alacsonyabb belmagasságú részeket. Egy alacsony, félnyeregtetős kerti tárolónál ezért a szintterület kisebb lehet, mint a beépített terület. Ha a HÉSZ szintterületi mutatót ír elő, és a ház már a keret közelében van, egy nagyobb műhely vagy vendégház a szintterület miatt is akadályba ütközhet (szintterületi mutató).

Garázs a házban vagy külön?

A beépítettség szempontjából mindegy, hogy a garázs a házhoz csatlakozik vagy külön áll: a vetülete mindkét esetben beszámít. A különbség máshol jelentkezik:

• Építési hely: a különálló garázsnak is az építési helyen belül kell lennie (ha a HÉSZ nem ad rá kivételt), és a két épület között a tűzvédelmi és telepítési távolságokat is figyelembe kell venni.
• Zöldfelület: a különálló garázshoz jellemzően hosszabb behajtó kell, ami több burkolatot és kevesebb zöldfelületet jelent.
• Szintterület: a házba épített garázs feletti szint (például tetőtér) további szintterületet adhat, a különálló garázs feletti padlás nem.

Példa: mennyi fér el a ház mellett?

720 m²-es telek, 30% beépítettség = 216 m² keret (övezetfüggő példa). Ha a ház 160 m², a melléképületekre 56 m² marad: például egy 36 m²-es kétállásos garázs és egy 12 m²-es tároló (48 m²), mellette egy 18 m²-es, nyitott kerti tető, amely nem számít. Ha a kerti tetőt oldalfalakkal zárják, már 66 m² lenne a melléképületek területe – túllépné a keretet.

A kalkulátorban a meglévő vagy tervezett melléképületeket a „Meglévő épületek” résznél adhatja meg, így a ház számára maradó keretet közvetlenül látja.

Mi a helyzet a régi, meglévő melléképülettel?

Régi telkeken gyakran áll nyári konyha, ól, pajta vagy fészer, amelynek eredete és engedélyezettsége bizonytalan. A beépítettség számításánál ezek is beszámítanak, ha megmaradnak. Ha egy ilyen épület elbontása megoldható, a felszabaduló terület a lakóház bővítésére vagy új garázsra fordítható. Ha meg kívánja tartani, de a jogszerűsége kérdéses, a bővítés vagy az új építkezés előtt érdemes tisztázni – erről a ház bővítéséről szóló cikkben írunk.

Mi állhat az elő-, oldal- és hátsókertben?

A HÉSZ külön szabályán túl a TÉKA 47. §-a is megmondja, melyik kertben milyen melléképítmény helyezhető el, ha a HÉSZ másként nem rendelkezik:

• Hátsókert (47. § (6)): melléképítmények, kerti és nyári konyha, gépjármű-, kerékpár- és motorkerékpár-tároló, szauna, kerti szerszámtároló, tűzifatároló. Üvegház és fóliasátor a szomszédos telekhatártól legalább 1,50 m-re.
• Oldal- és hátsókert lakóterületen (47. § (7)): egy, legfeljebb 20 m²-es, minden oldalról nyitott, legfeljebb 3,00 m magas kerti tető; megújuló energiaforrás műtárgya és épületgépészeti berendezés, ha közterületről nem látható és a szomszédokat nem zavarja.
• Elő- és oldalkert – tiltott (47. § (5)): üvegház, fóliasátor, árnyékszék, trágyatároló, komposzt-toalett, háztartási kemence, húsfüstölő, állatkifutó, fedetlen siló, nem ideiglenes medence (a gazdasági övezetek kivételével).
• Terepszint alatt (47. § (8)): gépjárműtároló és pince az építési helyen kívül is, ha a szomszédos telkek használatát nem korlátozza; az előkertben gépjármű-lift is.

A hátsókert méretét a beépítési mód és a párkánymagasság határozza meg; a kerti tároló helyét ezért a ház elhelyezésével együtt érdemes eldönteni.

Hány beálló kell, és hova?

A TÉKA 4. melléklete szerint lakásonként egy személygépkocsi-várakozóhelyet kell biztosítani, és a 59. § (4) szerint elsősorban telken belül. Hogy ez garázs, napelemes kocsibeálló vagy nyitott, burkolt beálló lesz, a beépítettségre nézve nagy különbség:

• a zárt garázs és a fedett, nem napelemes kocsibeálló beszámít a beépítettségbe (kivéve, ha az utóbbi a telek egyetlen, legfeljebb 20 m²-es, minden oldalról nyitott kerti teteje);
• a napelemes kocsibeálló területe nem számít bele (5. § 145. pont);
• a nyitott térköves beálló nem beépítés, de a zöldfelületet csökkenti.

Példa, övezetfüggő: egy 800 m²-es, 30%-os telken a 240 m²-es keretből egy 36 m²-es zárt garázs 15%-ot visz el; ugyanez napelemes kocsibeállóként a házra hagyja a teljes keretet. A számítást a beépítési százalék oldalon lépésenként is követheti.

Gyakori hibák melléképületeknél

• Két kerti tetőt tervez, pedig telkenként csak egy, legfeljebb 20 m²-es mentes.
• Az oldalfalakkal részben lezárt pavilont „kerti tetőnek” veszi – a kedvezmény csak a minden oldalról nyitott szerkezetre vonatkozik.
• A tárolót az előkertbe teszi, ahol a HÉSZ jellemzően nem engedi.