Szabadon álló beépítés – és az ikres, zártsorú mód összevetése

Mi a szabadon álló beépítés?

Szabadon álló beépítésnél az épület minden oldalán kert van: az építési helyet az előkert, a két oldalkert és a hátsókert határolja. A TÉKA 45. § (1) a beépítési módok között első helyen sorolja fel (a többi: oldalhatáron álló, ikres, zártsorú, telepszerű).

Az oldalkert mérete szabadon álló és ikres beépítésnél – ha a HÉSZ másként nem rendelkezik – az övezetben megengedett legnagyobb párkánymagasság fele (TÉKA 46. § (3)). Kertvárosias övezetben 8,0 m-es párkánymagassággal ez 4,0 m mindkét oldalon, 6,0 m-rel 3,0 m.

Mennyivel szélesebb telek kell?

Mivel mindkét oldalon oldalkert van, a telekszélességből kétszer kell levonni. 8,0 m-es párkánymagasságnál egy 18 m széles telken csak 10 m széles építési hely marad, 24 m-es telken 16 m. Az alábbi példa egy 24 × 40 m-es kertvárosias telekre készült (a TÉKA alapértékeivel – a HÉSZ eltérhet).

Ikres és zártsorú beépítés röviden

• Ikres: két szomszédos épület a közös oldalhatáron tűzfallal csatlakozik; a tűzfalak legalább 50%-ban fedjék egymást, kivéve, ha a meglévő beépítés ezt nem teszi lehetővé (TÉKA 45. § (3)). A másik oldalon oldalkert van, a párkánymagasság felével.
• Zártsorú: a főépületek mindkét oldalhatáron tűzfallal csatlakoznak a szomszédokhoz (45. § (4)). A HÉSZ megengedheti a sor megszakítását, de a hézag nem lehet nagyobb az előírt párkánymagasság felénél. Kisvárosias, belvárosi környezetben jellemző.
• Telepszerű: nagyvárosias és kisvárosias lakóterületen, több épület közös telken – családi háznál ritka.

Az oldalhatáron álló módról részletesen: oldalhatáron álló beépítés.

Előnyök és hátrányok

A beépítési módot nem a tulajdonos választja: a HÉSZ az övezetre előírja. Ha bizonytalan, nézze meg a HÉSZ övezeti előírását a heszkereso.hu segítségével, vagy számolja végig a kalkulátorban – a beépítési mód gombjaival egy kattintással válthat.

Szabadon álló beépítés lépésenként

A szabadon álló beépítés építési helye téglalap telken:

1. Oldalkert = a HÉSZ szerinti érték, vagy a megengedett legnagyobb párkánymagasság fele.
2. Építési hely szélessége = telekszélesség − 2 × oldalkert.
3. Építési hely mélysége = telekmélység − előkert − hátsókert.
4. Megengedett alapterület = min(telekterület × beépítettség %; építési hely).

Példa: 20 × 40 m, 6,0 m párkánymagasság (oldalkert 3 m), 5 m előkert, 6 m hátsókert: (20 − 6) × (40 − 11) = 14 × 29 = 406 m² építési hely; 30%-kal 240 m² a keret – ez dönt.

Mikor jó választás a szabadon álló ház?

A szabadon álló elhelyezés akkor előnyös, ha a telek elég széles (jellemzően 18–20 m felett), és a ház minden oldalára szeretne ablakot, bejáratot, kertkapcsolatot. Ilyenkor a szomszédoktól mért távolság is nagyobb, ami a magánszférát és a benapozást javítja. Keskenyebb telken viszont a két oldalkert túl sokat vesz el, és a ház hosszú, keskeny tömegű lesz – erről a keskeny telek cikkben írunk.

A kalkulátor 7 m alatti építésihely-szélességnél figyelmeztet. Ha a HÉSZ több beépítési módot is megenged, a építési hely rajzán érdemes összevetni őket.

Mekkora telek kell egy szabadon álló házhoz? – visszafelé számolva

Telekválasztásnál gyakran a tervezett ház a kiindulópont. A szükséges telekszélesség szabadon álló beépítésnél: házszélesség + 2 × oldalkert. Ha a HÉSZ nem ad meg oldalkertet, az a megengedett legnagyobb párkánymagasság fele. Példák a TÉKA alapértékeivel, övezetfüggők.

• 10 m széles ház, 8,0 m párkánymagasság (oldalkert 4,0 m): legalább 10 + 8 = 18 m széles telek.
• Ugyanez 6,0 m párkánymagasságú övezetben (oldalkert 3,0 m): 16 m.
• 12 m széles, L alakú ház 8,0 m-nél: 20 m.

A mélység hasonlóan: házmélység + előkert (alapértéken 5 m) + hátsókert (a párkánymagasság, legalább 6 m). Egy 14 m mély háznál 8,0 m párkánymagassággal legalább 14 + 5 + 8 = 27 m mély telek kell. A mekkora házat építhetek cikk a fordított kérdést – adott telekre mekkora ház fér – járja körül.

Ikres beépítés számpéldával

Ikres beépítésnél a ház a közös oldalhatáron áll, a másik oldalon oldalkert van, amelynek mérete – ahogy szabadon álló beépítésnél is – a legnagyobb párkánymagasság fele (TÉKA 46. § (3) a)). Egy 16 × 40 m-es telken 8,0 m-es párkánymagassággal az építési hely 16 − 4 = 12 m széles és 40 − 5 − 8 = 27 m mély, azaz 324 m². 35%-os beépítettséggel a keret 640 × 0,35 = 224 m², ez dönt. A két ikerház tűzfalának legalább 50%-ban fednie kell egymást (45. § (3)), ezért az épület mélységét a szomszéddal össze kell hangolni.

Zártsorú beépítés: az épületköz szabálya

Zártsorú beépítésnél a sor csak a HÉSZ engedélyével szakítható meg. Ha a HÉSZ megengedi az épületközt, és a zártsorú beépítés párkánymagassága 8,00 m-nél nagyobb, az épületköz szélessége legalább a párkánymagasság kétharmada, de minimum 8,00 m; ha az épületköz két telekre esik, mindkét telekre legalább 3,00 m jut (TÉKA 45. § (5)). 12,0 m-es párkánymagasságnál így legalább 8,00 m-es épületköz kell. Családi háznál ez ritkán merül fel, kisvárosias övezetekben viszont meghatározhatja, hova kerülhet a lépcsőház vagy a kapualj.

Gyakori hibák szabadon álló beépítésnél

• Az oldalkertet 3 m-nek veszi „mert a szomszédnál is annyi” – szabadon álló beépítésnél az alapérték a párkánymagasság fele, nem a kialakult állapot.
• A tervezett ház párkánymagasságának felével számol az övezetben megengedett legnagyobb helyett. A 46. § (3) a) az övezetre megengedett értéket nézi.
• Elfelejti, hogy a hátsókert a párkánymagasságtól is függ, ezért magasabb övezetben mélyebb telek kell.
• A medencét vagy az üvegházat az oldalkertbe tervezi, ahol a TÉKA 47. § (5) tiltja.
• Nem ellenőrzi, hogy a szűkebb építési helyen elfér-e a beállóhoz vezető út: a TÉKA 4. melléklete szerint lakásonként egy várakozóhely kell, elsősorban telken belül.