Mi a beépítési százalék?
A köznyelvben beépítési százaléknak nevezett érték a jogszabályban a telek legnagyobb beépítettsége: a telek beépített területének a telek teljes területéhez viszonyított megengedett mértéke (TÉKA 5. § 148. pont). Nyúlványos teleknél a nyúlvány területe nélkül kell számolni.
Képlettel: megengedett beépített terület = telekterület × beépítettség %. Egy 800 m²-es telken 30%-os beépítettséggel 240 m², 35%-kal 280 m² lehet az épületek összes beépített területe – a meglévő házzal, garázzsal, melléképülettel együtt.
Mi számít bele a beépített területbe?
A TÉKA szerint a terepszint feletti beépített terület az épület rendezett tereptől 1,00 m-nél magasabbra emelkedő részeinek vízszintes vetülete (5. § 145. pont). Vagyis a ház külső falsíkjai által határolt terület, plusz minden 1 m-nél magasabb, épülethez tartozó rész.
A jogszabály kifejezetten kizárja a számításból:
- a tornácot;
- az előlépcsőt, ha alatta nincs beépítés;
- az előtető, eresz és függőfolyosó kiálló részének a homlokzattól számított 1,50 m-es sávba eső vetületét;
- a terepcsatlakozástól legalább 2,00 m-rel magasabb erkély kiálló részének 2,00 m-es sávba eső vetületét;
- lakóterületen egy, legfeljebb 20 m²-es, minden oldalról nyitott, legfeljebb 3,00 m magas kerti tetőt;
- a gépjármű-lift és a napelemes kocsibeálló területét;
- azt a fedett teraszt, amelynek teljes területe felett erkély van.
A fedett terasz egyébként beszámít a beépítettségbe (TÉKA 10. § (5)). A részleteket a terasz és medence beépítettségéről szóló cikk tárgyalja.
Beépítési százalék a TÉKA szerint – övezetenként
A TÉKA 1. melléklete övezettípusonként felső határt szab; a HÉSZ ennél szigorúbbat bármikor, megengedőbbet csak az állami főépítész hozzájárulásával írhat elő. Néhány jellemző érték:
| Terület | Beépítettség legfeljebb |
|---|---|
| Kertvárosias lakóterület | 35% |
| Falusias lakóterület | 30% |
| Kisvárosias lakóterület | 60% |
| Hétvégi házas terület | 20% |
| Nagyvárosias lakóterület | 80% |
Ezek felső határok, nem a telkére vonatkozó értékek: egy kertvárosias övezetben (Lke övezet) a HÉSZ gyakran 25 vagy 30%-ot ír elő. A konkrét értéket mindig a HÉSZ övezeti előírásából vegye. Az övezeti jelekről a beépítési határértékek cikkben olvashat.
Számpéldák 600, 800 és 1000 m²-es telekre
A lenti táblázat azt mutatja, mekkora alapterület adódik a beépítési százalékból, és mekkora épületfolt fér el ténylegesen az építési helyen. A példák övezetfüggők: a TÉKA kertvárosias felső határával (35%) és alapértelmezett kertekkel számolnak.
600, 800 és 1000 m²-es telek – példák
| Telek | Max. alapterület (35%) | Bruttó szintterület | Falusias (30%) | Min. zöld (45%) |
|---|---|---|---|---|
| 600 m²16,0 × 37,5 m | 210 m²2 szint + tetőtér | 546 m²SZM 0,6: 360 m² | 180 m² | 270 m² |
| 800 m²20,0 × 40,0 m | 280 m²2 szint + tetőtér | 728 m²SZM 0,6: 480 m² | 240 m² | 360 m² |
| 1000 m²20,0 × 50,0 m | 350 m²2 szint + tetőtér | 910 m²SZM 0,6: 600 m² | 300 m² | 450 m² |
Kertvárosias példa: 35% beépítettség, 8,0 m párkánymagasság; falusias: 30%, 6,0 m. Oldalhatáron álló beépítés, 5 m előkert, 4 m oldalkert, a párkánymagasságnak megfelelő (legalább 6 m) hátsókert, 3,0 m szintmagasság, a tetőtér 60%-a számítva; „SZM 0,6”: ha a HÉSZ 0,6-os szintterületi mutatót ír elő. A százalékok a TÉKA 1. mellékletének felső határértékei – a saját telkére vonatkozó értéket a HÉSZ tartalmazza, és ez ennél szigorúbb is lehet. A telekméretre kattintva a kalkulátorban módosíthatja.
Meglévő épület és bővítés
A beépítési százalék a telek összes épületére vonatkozik. Ha a telken marad egy 40 m²-es garázs, egy 800 m²-es telken 35%-kal az új házra már csak 280 − 40 = 240 m² jut. Ugyanez igaz a bővítésre: a meglévő ház beépített területét le kell vonni a keretből (ház bővítése és a beépítettség).
A kalkulátorban a meglévő épületeket külön adhatja meg, és az eredmény már a levonás utáni, új épületre felhasználható alapterületet mutatja.
Természetes anyagú épületnél nagyobb a keret: a TÉKA 8. § (9) bekezdése szerint új lakó- vagy szálláshely-rendeltetésű épületnél, illetve ilyen épület bővítésénél, ha a tartószerkezet – az alapozás kivételével – természetes építőanyagból (például föld, agyag, vályog, szalma, nád, fa, terméskő, cellulóz) készül, a legnagyobb beépítettség a HÉSZ-ben megállapított érték 1,2-szerese. 30%-os övezetben így 36% adódik. A feltételek teljesülését a tervező igazolja.
A beépítési százalék kiszámítása lépésenként
- Telekterület (T): a tulajdoni lapról; nyúlványos teleknél a nyúlvány nélkül.
- Megengedett beépített terület: T × beépítettség %. 750 m² × 30% = 225 m².
- Meglévő épületek: a megmaradó ház, garázs, tároló, fedett terasz vetülete. Például 35 m²-es garázs.
- Új épületre jutó keret: 225 − 35 = 190 m².
- Építési hely ellenőrzése: a 190 m²-nek el kell férnie az elő-, oldal- és hátsókert levonása után maradó területen.
Fordított irányban is számolhat: ha tudja a tervezett épületek vetületét, a tényleges beépítettség = összes beépített terület ÷ telekterület × 100. 190 + 35 = 225 m² egy 750 m²-es telken pontosan 30%.
Beépítési százalék és lakótér – nem ugyanaz
A beépítési százalékból nem következik közvetlenül a lakótér. Egy 240 m²-es beépítési keretből lehet egy 240 m²-es földszintes ház (kb. 190–205 m² hasznos területtel), de lehet egy 120 m²-es alapterületű, emeletes ház is (kb. 190–205 m² hasznos), amely mellett a telek fele kert marad. A szintek számát a magassági előírás, az összes szint területét a szintterületi mutató korlátozza.
Ugyanígy a fedett terasz, a garázs és a tároló is a 240 m²-ből fogy. A tervezés elején ezért érdemes „költségvetést” készíteni a beépítési keretből: mennyi jut a házra, a garázsra, a fedett teraszra.
Gyakori hibák a beépítési százalék számításánál
- A tervezett ház bruttó szintterületét veti össze a százalékkal. A beépítettség csak a felülnézeti vetületet nézi; az emelet nem növeli, a tetőtér sem. Egy 120 m²-es alapterületű emeletes ház beépítettsége 120 m², nem 240 m².
- A belső méretekkel számol. A beépített terület a külső falsíkokig (a hőszigeteléssel, vakolattal együtt) mérendő. Egy 10 × 12 m-es belső méretű házon 40 cm-es falakkal a vetület 10,8 × 12,8 = 138 m², nem 120 m².
- Kifelejti a fedett teraszt és a garázst. Mindkettő a keretből fogy, ha 1,00 m-nél magasabb és fedett. A nyitott kerti tetőre és a napelemes kocsibeállóra viszont kivétel vonatkozik (TÉKA 5. § 145. pont).
- Nyúlványos teleknél a teljes területtel számol. A nyúlvány területét le kell vonni, mielőtt a százalékot alkalmazza (148. pont).
- A TÉKA felső határát tekinti a saját telkére vonatkozó értéknek. A 35% csak plafon; a HÉSZ övezeti értéke lehet 20, 25 vagy 30% is.
Utólagos hőszigetelés és a beépítettség
Meglévő ház felújításánál gyakori kérdés, hogy a homlokzat 15–20 cm-es szigetelése „elviszi-e” a beépítési keretet. A TÉKA 47. § (2) bekezdése erre külön szabályt ad: az utólagos hőszigetelés és homlokzatburkolás csökkentheti az elő-, oldal- és hátsókert méretét, és a telek beépítettsége ennek mértékével eltérhet az övezeti előírástól. Oldalhatárra épített lakóépületnél a szigetelés a szomszédos ingatlan fölé legfeljebb 0,20 m-rel nyúlhat. Új épületnél viszont a szigeteléssel együtt kell beleférni a keretbe – ezt a építési hely méretezésénél is érdemes figyelembe venni.
Bizonytalan a számításban?
Kérjen építész szakvéleményt a telkére: a helyi szabályzat alapján ellenőrizhető, pontosan mekkora és milyen épület fér el rajta.