Az 1,00 m-es szabály
A TÉKA szerint a terepszint feletti beépített terület az épület műszakilag indokolt rendezett tereptől 1,00 m-nél magasabbra emelkedő részeinek vízszintes vetülete (5. § 145. pont). Ebből következik, hogy egy terepszinten vagy annak közelében lévő, fedetlen burkolt felület – terasz, járda, medence körüli burkolat – önmagában nem növeli a terepszint feletti beépítettséget.
Terasz: fedett vagy fedetlen?
| Eset | Beépítettség | Szintterület | Forrás |
|---|---|---|---|
| Fedetlen terasz terepszinten | nem számít | nem számít | 5. § 145., 10. § (1) |
| Fedett terasz | beszámít | a HÉSZ / tervező szerint | 10. § (5) |
| Fedett terasz, felette teljes területén erkély | nem számít | – | 5. § 145. d), 10. § (5) |
| Tornác | nem számít | nem számít | 5. § 145. ba), 10. § (1) |
| Eresz, előtető a homlokzattól 1,50 m-ig | nem számít | – | 5. § 145. bc) |
| Erkély (≥ 2 m magasan), 2,00 m-es sávban | nem számít | egy, ≤ 6 m²-es nem számít | 5. § 145. bd), 10. § (1) |
A legfontosabb: a TÉKA 10. § (5) kimondja, hogy a fedett terasz beszámít a telek beépítettségébe, kivéve, ha teljes területe felett erkély van. Egy 25 m²-es, tetővel fedett terasz tehát 25 m²-rel csökkenti a beépítési keretet.
Medence
A TÉKA 5. §-a az úszómedencét külön nem definiálja, a beépítettségi megítéléshez ezért a fogalmakból kell kiindulni. Az elhelyezésére viszont van kifejezett szabály: a 47. § (5) g) pontja szerint nem ideiglenes medence – a gazdasági övezetek kivételével – nem helyezhető el az elő- és oldalkertben, ha a HÉSZ másként nem rendelkezik.
- Terepszint feletti beépítettség: a földbe süllyesztett, nyitott medence nem emelkedik 1,00 m-nél magasabbra, így jellemzően nem számít bele. A terepszint fölé emelt, fedett vagy épülettel lefedett medence (medencetető, medenceház) viszont beszámíthat.
- Terepszint alatti beépítettség: a terepszint alatti építmények bruttó alapterülete a terepszint alatti beépítettségbe számít (5. § 146. pont). Ennek felső határa – ha a HÉSZ másként nem rendelkezik – azonos a terepszint felettivel (8. § (2)). Egy medence így ebbe a keretbe számíthat.
- Zöldfelület: a medence nem zöldfelület. A TÉKA 3. melléklete szerint mesterséges vízfelület csak szigetelt mederrel, állandó vízborítottsággal és állandó vízi élővilággal számít be 100%-kal – ez egy kerti tóra, úszótóra igaz lehet, a klórozott medencére nem.
A medence beépítettségi és engedélyezési megítélését a HÉSZ és az építésügyi hatóság végzi; több HÉSZ külön szabályt ad rá. Mivel a medence és a körülötte lévő burkolat a zöldfelületet biztosan csökkenti, ezt a zöldfelület-kalkulátorban érdemes előre ellenőrizni.
Számpélda: ház fedett terasszal és medencével
800 m², 30% beépítettség, 45% zöldfelület (példa). A ház 170 m², a fedett terasz 24 m², egy 32 m²-es földbe süllyesztett medence körül 40 m² burkolat, kocsibeálló és járda 60 m².
- Beépítettség: 170 + 24 = 194 m² (24,3%) – a medence nem számít terepszint felett.
- Zöldfelület: 800 − 194 − 32 − 40 − 60 = 474 m² (59%) – megfelel a 45%-nak (360 m²).
- Terepszint alatti beépítettség: a medence (és ha van, a pince) – a 30%-os keretbe bőven belefér.
A beépíthetőség-kalkulátorban a fedett teraszt a meglévő vagy tervezett épületekhez adhatja, így a beépítési keretből levonódik.
Gyakori hibák
- A fedett terasz „nem ház, ezért nem számít” – de igen, beszámít (10. § (5)).
- A medence „zöldfelület, mert víz” – csak állandó vízi élővilággal, szigetelt mederrel.
- A térkő „gyepráccsal zöld” – csak a beültetett, öntözött műanyag gyeprács számít, 30%-kal.
További tipikus tévedések: gyakori félreértések.
Erkély, loggia, tornác – a szintterület oldaláról
A szintterületnél (nem a beépítettségnél) a TÉKA 10. § (1) további kivételeket ad: nem számít bele rendeltetési egységenként egy, legfeljebb 6 m²-es erkély, valamint a loggia, a függőfolyosó, a tornác, a szabadlépcső és a fedetlen terasz. Új lakó- vagy irodaépületnél az erkély hosszanti oldala legfeljebb 8,00 m lehet, és az erkélyek között legalább 4,00 m vízszintes távolságot kell tartani (10. § (4)).
A beépítettségnél viszont az erkély csak a 2,00 m-es sávban és csak akkor marad ki, ha a terepcsatlakozástól legalább 2,00 m magasan van (5. § 145. bd)). Egy 2,5 m-re kinyúló erkélynél tehát a külső 0,5 m-es sáv beszámít.
Kerti tó és úszótó
A természetközeli kerti tó és az úszótó (biológiai szűrésű medence) más megítélés alá eshet, mint a klórozott medence. A TÉKA 3. melléklete szerint a mesterséges vízfelület 100%-kal számít a zöldfelületbe, ha szigetelt mederrel, állandó vízborítottsággal és állandó vízi élővilággal rendelkezik. Egy növényekkel beültetett, állandó vizű kerti tó ennek megfelelhet; egy télen leeresztett, vegyszeresen kezelt medence nem. A besorolás a hatóság döntése, ezért a tervezett kialakítást érdemes előre egyeztetni.
Medence engedélyezése
Hogy egy medence építéséhez kell-e engedély vagy bejelentés, azt a medence mérete, elhelyezése (terepszint alatt vagy felett), lefedése és a hatályos eljárási szabályok határozzák meg – ez nem a beépíthetőség-számítás része. Az elhelyezést a TÉKA 47. § (5) g) pontja korlátozza (elő- és oldalkertben nem lehet nem ideiglenes medence), a HÉSZ pedig ennél részletesebb szabályt is adhat, ezért a helyi előírást ilyenkor is nézze meg. A telek egyéb építményeiről: melléképületek és kerti tető.
Terasz beépítettség – összefoglaló döntési fa
- Van teteje a terasznak? Ha nincs, és terepszinten van → nem számít a beépítettségbe.
- Ha van teteje: a teljes területe felett erkély van? Ha igen → nem számít; ha nem → beszámít (TÉKA 10. § (5)).
- Ha a terasz 1,00 m-nél magasabban van (például lejtős telken, emelt teraszként), a vetülete beszámíthat akkor is, ha fedetlen – ezt a tervező a rendezett terephez viszonyítva ítéli meg.
- Az előtető, eresz a homlokzattól 1,50 m-ig nem számít; ha a „terasztető” valójában egy legfeljebb 1,50 m-es előtető, az nem minősül fedett terasznak.
Hova kerülhet a medence a telken?
A gyakorlatban a medence helyét a kertek osztják ki. Elő- és oldalkertben nem ideiglenes medence nem lehet (47. § (5) g)), így a lehetséges hely az építési hely és a hátsókert. Példa, övezetfüggő: egy 18 × 45 m-es, oldalhatáron álló beépítésű telken 4 m-es oldalkerttel a medence csak a határra épített oldal felőli, 14 m széles sávban lehet; a 4 m-es oldalkertbe a medence körüli burkolat kerülhet, maga a medence nem. A tilalom a nem ideiglenes medencére vonatkozik; hogy egy medence ideiglenesnek minősül-e, azt a kialakítása dönti el, kétség esetén a hatóság.
A medence és a körülötte lévő burkolat a zöldfelületet csökkenti: egy 4 × 8 m-es medence 1 m-es körbefutó burkolattal 6 × 10 = 60 m², ennyivel kevesebb zöld marad.
Félig zárt terasz és loggia a szintterületben
A szintterület oldaláról a TÉKA 10. § (1) bekezdése a fedetlen teraszon, a loggián és a tornácon kívül a két oldalról falakkal határolt külső tartózkodó teret is kiveszi a bruttó alapterületből. A beépítettségnél viszont más a szabály: a fedett terasz – ha nem teljes egészében erkély van felette – beszámít (10. § (5)). Ugyanaz a félig zárt, fedett terasz tehát a szintterületi mutatót nem terheli, a beépítési keretet igen. Lakó- vagy irodarendeltetésű új épületnél az erkély hosszanti oldala legfeljebb 8,00 m lehet, és az erkélyek között legalább 4,00 m-t kell tartani (10. § (4)).
Lépésről lépésre: terasz és medence a számításban
- Mérje fel a fedett teraszok vetületét; ami felett teljes egészében erkély van, azt hagyja ki.
- Adja hozzá a ház, a garázs és a többi épület vetületéhez, és vesse össze a beépítési százalék szerinti kerettel.
- A terepszint alá süllyesztett medencét és gépházat a terepszint alatti beépítettséghez számolja.
- A medencét, a teraszt és a burkolatokat vonja le a zöldfelületből.
- Ellenőrizze, hogy a medence nem kerül-e elő- vagy oldalkertbe.
- Az eredményt a kalkulátorban mentse PDF-be, és vigye magával a tervezőhöz.
Jogszabályok és források
- 2023. évi C. törvény Magyarország építészetéről (Méptv.) – érdemi rendelkezései 2024. október 1-jén léptek hatályba.
- 280/2024. (IX. 30.) Korm. rendelet a településrendezési és építési követelmények alapszabályzatáról (TÉKA) – hatályos 2025. január 1-jétől: 5. § (fogalmak), 8–10. § (beépítési határértékek, szintterület), 45–49. § (beépítési mód, kertek, a kertekben elhelyezhető építmények, nyúlványos telek, zöldfelület), 53. § (telepítési távolság), 59. § és 4. melléklet (gépjármű-elhelyezés), 1. és 3. melléklet. Nemzeti Jogszabálytár
- 253/1997. (XII. 20.) Korm. rendelet (OTÉK) – a TÉKA hatályon kívül helyezte, de a 2027. június 30-ig módosított, korábban készült helyi szabályzatoknál még az OTÉK fogalmai érvényesülhetnek (TÉKA 135. §).
- Lekérdezve: 2026. november 4.. A jogszabályok változhatnak – a mindenkor hatályos szöveget a Nemzeti Jogszabálytárban ellenőrizze.
Bizonytalan a számításban?
Kérjen építész szakvéleményt a telkére: a helyi szabályzat alapján ellenőrizhető, pontosan mekkora és milyen épület fér el rajta.