Tetőtér szintterület és pince – mi számít bele?

Az alapelv

A szintterület a TÉKA szerint az összes építményszint bruttó alapterülete (5. § 138. pont). Építményszint az építmény minden olyan használati szintje, amelyen helyiség vagy fedett, oldalirányban nyitott tér van (35. pont). Ebből két fontos következmény adódik:

• a beépített tetőtér és a pince is építményszint, tehát főszabály szerint beszámít;
• a beépítés nélküli tetőtér (padlás) nem minősül építményszintnek (164. pont), így nem számít.

A 10. § (1) j) pontja szerint pedig nem kell beszámítani az 1,90 m-nél kisebb belmagasságú helyiséget vagy helyiségrészt – akár tetőtérben, akár pincében van.

Tetőtér: mennyi esik ki?

Magastetős háznál a tetőtér szélein a belmagasság a térdfaltól a tetősíkig fokozatosan nő. Ami az 1,90 m-es vonal alatt van, kiesik a szintterületből. Hogy ez mennyi, a tetőhajlásszögtől és a térdfal magasságától függ:

Egyszerűsített geometriai becslés, a födém- és tetőszerkezet vastagsága nélkül. A pontos értéket a tervező a metszetrajzból határozza meg. A kalkulátor alapértelmezésben a földszinti terület 60%-ával számolja a beépített tetőteret – ez óvatos becslés a kisebb térdfalú, nyeregtetős esetekre.

Pince: szintterület és terepszint alatti beépítettség

A pince kétféle keretet is terhelhet:

• Szintterület: a TÉKA szerint az összes építményszint beszámít, így a pince is (az 1,90 m alatti részek nélkül). Egyes HÉSZ-ek ettől eltérő szabályt adhatnak – például a terepszint alatti szinteket a szintterületi mutatónál külön kezelhetik. Ezt a helyi előírásban ellenőrizze.
• Terepszint alatti beépítettség: a terepszint alatti építmények és épületrészek bruttó alapterülete (5. § 146. pont). Ha a HÉSZ másként nem rendelkezik, a megengedett mértéke azonos a terepszint feletti beépítettséggel (8. § (2)). Ha a pince túlnyúlik a ház alatt (pl. a terasz alá), ez a keret lehet a korlát.

Számpélda: földszint + tetőtér + pince

Egy 10 × 14 m-es (140 m²) földszintű ház, 112 m²-t számító tetőtérrel és 80 m²-es pincével (2,40 m belmagasság): szintterület 140 + 112 + 80 = 332 m². Egy 800 m²-es telken 0,4-es szintterületi mutatóval (320 m²) ez már nem férne bele – vagy a pince, vagy a tetőtér egy részét kellene csökkenteni, illetve tisztázni, hogy a HÉSZ a pincét beszámítja-e. A mutató értéke övezetfüggő példa.

A fenti kalkulátorban szintenként beírhatja a bruttó területet, az 1,90 m alatti részt és a nem beszámító elemeket (erkély, loggia), és azonnal látja az összesítést.

Tetőtér beépítés meglévő házban

Ha egy meglévő ház padlását beépíti, a padlás építményszinté válik, és a szintterületbe beszámít. A beépítettséget ez nem változtatja meg (a vetület ugyanaz), de ha a HÉSZ szintterületi mutatót ír elő, azt ellenőrizni kell. Tetőablak, tetőfelépítmény és a magassági előírások (párkánymagasság, legmagasabb pont) is szerepet kapnak. Részletek: meglévő ház bővítése.

A magassági fogalmakról: épületmagasság és párkánymagasság. A szintterület általános szabályai: szintterületi mutató.

Mit jelent a tetőtér szintterület a gyakorlatban?

A tetőtér szintterület számításakor tehát nem a teljes tetőtéri alapterület, hanem csak az 1,90 m-nél magasabb belmagasságú rész számít. Egy nyeregtetős, 10 m széles háznál alacsony térdfallal ez akár 30%-kal is kevesebb lehet a földszinti területnél. A tervezésnél ez kétélű: a szintterületi mutatónál előnyös (kevesebb számít be), a használhatóságnál viszont az alacsony sávok csak tárolásra, beépített bútorra jók.

Alagsor, félig terepszint alatti szint

Lejtős telken gyakori az alagsor, amely az egyik oldalon a terep alatt, a másikon felette van. A beépítettségnél a TÉKA az 1,00 m-nél magasabbra emelkedő részeket veszi figyelembe (5. § 145. pont), a terepszint alatti beépítettségnél a terep alá nyúló épületrészeket (146. pont). Egy alagsor így mindkét keretet érintheti. A szintterületbe – építményszintként – beszámít. A pontos besorolást a tervező végzi a metszetrajz alapján.

Tetőtér a magassági előírásokban

A tetőtér nemcsak a szintterület, hanem a magasság szempontjából is kritikus. A TÉKA a beépítési magasságot a párkánymagasságtól induló 45°-os síkkal és a legmagasabb ponttal határozza meg (9. §): a tetőtér tömegének ezen belül kell maradnia. Egy magas térdfal ugyan növeli a használható tetőteret és csökkenti az 1,90 m alatti sávot, de megemeli a párkányvonalat is – amely a megengedett párkánymagasságot fogyasztja. A kettő közötti egyensúlyt a tervező keresi meg. A fogalmakról: párkánymagasság és épületmagasság.

Gyakori kérdések a pincéről

• Beszámít-e a pince a beépítettségbe? A terepszint feletti beépítettségbe csak az 1,00 m-nél magasabbra kiemelkedő része; a terepszint alatti beépítettségbe igen (5. § 145–146. pont).
• Kiterjedhet-e a pince a ház alapterületén túl? Igen, ha a terepszint alatti beépítettség és a HÉSZ megengedi; ha a HÉSZ nem rendelkezik, a terepszint alatti beépítettség felső határa azonos a terepszint felettivel.
• A garázs a pincében szintterület? Ha építményszint, főszabály szerint igen; a HÉSZ a terepszint alatti gépjárműtárolókra eltérő szabályt adhat.

Tetőtér-beépítés és a szintterületi mutató – példa

Egy 600 m²-es telken 0,4-es szintterületi mutatóval (240 m²) áll egy 130 m²-es földszintes ház, beépítetlen padlással (övezetfüggő példa). A padlás beépítése után a tetőtérben kb. 90 m² számít (az 1,90 m feletti rész), így az összes szintterület 220 m² – belefér. Ha a tulajdonos magasabb térdfallal 110 m²-t szeretne, az összes szintterület 240 m² lenne – épp a határon. Egy további pince már nem férne bele, hacsak a HÉSZ a terepszint alatti szinteket nem kezeli külön.

Pince az építési helyen kívül

A pince nemcsak a ház alatt lehet. A TÉKA 47. § (8) szerint – ha a HÉSZ másként nem rendelkezik – terepszint alatti gépjárműtároló, valamint önálló vagy épülethez kapcsolódó pince az építési helyen kívül is elhelyezhető, ha a közvetlenül szomszédos telkek rendeltetésszerű használatát nem korlátozza. A terasz vagy a kert alá nyúló pince így megengedett lehet, de a terepszint alatti beépítettségbe beszámít (5. § 146. pont), és a fölötte lévő kert nem teljes értékű zöldfelület, mert a termőtalaj és az eredeti altalaj között födém van (157. pont). Az építési hely tehát a pincénél tágabb, a zöldfelületi előírás viszont szűkebb lehet.

Lépcső, légtér, galéria a szintterületben

Tetőteres és galériás házaknál három részletszabály számít. A lépcsőház alapterületét szintenként be kell számítani (10. § (2)), tehát a földszinten és a tetőtérben is. Az egyszerre több szintet érintő aula, átrium és liftakna viszont csak egy szinten számít (10. § (3)): ha a nappali fölött a tetőig nyitott a légtér, annak alapterülete a tetőtér szintjén nem számít újra. A galéria – a légtér fölé benyúló födémrész – önálló szintterület, az 1,90 m alatti részei nélkül.

Gyakori hibák tetőtér és pince számításánál

• A tetőteret a teljes alapterülettel veszi, holott az 1,90 m alatti sávok kiesnek.
• A padlást szintterületnek számolja – a beépítés nélküli tetőtér nem építményszint.
• A pincét kihagyja a szintterületből, illetve elfelejti a terepszint alatti beépítettséget, amelynek határa a HÉSZ eltérő rendelkezése hiányában azonos a terepszint feletti beépítettséggel (8. § (2)).
• A térdfalat és a tetőhajlást a magassági előírás nélkül választja meg – a 45°-os sík (9. §) a tetőtér méretét is korlátozza.
• A kalkulátor 60%-os tetőtér-arányát tényadatnak tekinti: ez tájékoztató becslés, a tényleges értéket a metszetrajz adja.

A teljes ház méretére a mekkora házat építhetek cikk, a határértékek rendszerére a beépítési határértékek cikk ad áttekintést.